Att kunna köpa en fastighet i Spanien är en dröm för många. Anledningarna kan variera. Oberoende om det är det efterlängtade semesterhuset eller ett växelvis boende så är införskaffandet det samma. Förfarandet skiljer sig från hur vi gör fastighetsköp i Sverige.
Jag tänkte förklara väldigt enkelt hur köpprocessen går till. Ofta är det både en blandning av förtjusning men även oro då regelverket skiljer sig så pass mycket som det gör från Sverige. Vi på Christopher Landström Real Estate (CLRE) hjälper er i varje steg mot ert nya boende.
Priser och budgivning.
Det är ovanligt med budgivningar i Spanien. Ofta gör säljaren affär med de som betalar begärt pris eller ett lägre pris i samråd med säljarna. Det betyder att det inte är omöjligt att få ett lägre pris än vad som initialt är begärt, men det är ingen självklarhet.
Efter att parterna köpare, säljare nått konsensus så betalas en handpenning även kallad deposition av köparen för att bevisa att man tänker fullfölja köpet. Värdet på handpenningen kan variera, en tumregel 10% men kan som sagt variera. Denna summa betalas in på (CLRE) klientmedelskonto. Om köpprocessen skulle överskrida 70 bankdagar så skall en ytterligare deposition (handpenning) på 10% av köpeskillingen betalas av köparen. Denna betalning görs inom 14 arbetsdagar från att reservationskontrakt signerats. Detta är enligt Spansk lag.
Summan överförs till säljaren då båda parterna ingått kontrakt. Handpenningens värde dras av på slutlikviden vid slutförandet av fastighetsköpet hos Notarius Publicus.
Tilläggskostnader.
I samband med ett köp av en fastighet i Spanien så tillkommer det flertalet skatter och avgifter. Generellt bör du räkna med ett tillägg mellan 12-14% på köpeskillingen. Då ligger du väldigt nära det aktuella slutpriset.
Begagnade fastigheter har för närvarande 10% i överföringsskatt.
Vid köp av nyproduktion tillkommer även en stämpelskatt som i nuläget uppgår till 1,5% på köpeskillingen.
Notariekostnader.
Notariens kostnader varierar sig då många faktorer spelar in, en god tumregel är 0,5% av köpeskillingen.
Registreringsavgifter.
Fastigheten måste registreras på dig/er i Landregistret (fastighetsregistret) som även det medför en kostnad för köparen. Den brukar oftast uppgå till 0,5% av köpeskillingen.
Förutom dessa kostnader jag nämner ovan så tillkommer även avgifter för abonnemangsbyten, el, vatten, gas, larm osv.
För att kunna köpa en Spansk fastighet måste de som ska stå på lagfarten ha ett NIE-nummer som är ett Spanskt skatteidentifikationsnummer. Ett NIE-nummer kan du ansöka om hos den Spanska polisen, Spanska ambassaden, konsulatet i Sverige. Lättaste sättet att ansöka om är via ombud om ni inte önskar göra detta själva. Tidsåtgången är lite olika beroende på vart man ansöker om NIE.
Vi hjälper självklart till med all administration gällande NIE-nummer.
Lagfarten.
Det tar 2-3 månader för att registrera lagfarten hos Landregistret. Efter att alla skatter och avgifter är betalda får du tillbaka denna med inskrivningsbeviset.
Notarius Publicus.
Notarius Publicus är en officiellt utsedd jurist som har till uppgift att kontrollera parternas identitet, informerar om det finns skulder på fastigheten samt kontrollerar att betalningarna är korrekt gjorda till säljaren enligt Spansk lag. Notarius Publicus upprättar även köpebrevet som är grund till din lagfartsansökan.
Viktigt är att veta att Notarius Publicus inte kontrollerar fastighetens skick, det är köparna som har undersökningsplikt. Vi som fastighetsmäklare har oftast koll på de brister som kan finnas på fastigheten och dessa skall vara belysta innan beslut att gå vidare gjorts av er som köpare.
Ett normalt övertagande brukar pendla mellan 30-50 dagar från kontraktsskrivande då ofta er finansiering, ansökning av NIE-nummer, öppnande av Spanskt bankkonto tar lite tid.
Vår Helhetslösning.
Vi erbjuder er en helhetslösning med fast pris gällande, notarie, registreringskostnader, advokat samt administrativa kostnader när du köper en fastighet med oss, oavsett pris.
Detta ingår:
- NIE – Personlig assistans för att erhålla NIE-nummer för de som ska stå på fastigheten.
- Fullmakt – Undertecknandet av fullmakt både i Sverige och Spanien, inkluderar Notariens avgifter.
- Notarius Publicus – Signering av överlåtelsehanteringen vid köp och försäljning. Efter detta är man ägare av fastigheten och Notariens kostnader blir betalda.
- Landregister – Registrering hos fastighetsregistret, inkluderar registrets avgift.
- Vattenbolag – Ägarbyte och uppstart av autogiro.
- Suma Skattekontoret – Ägarbyte och uppstart av autogiro.
- Fastighetsförening – Ägarbyte och uppstart av autogiro.
- Genomföra ägarbyten som telefoni, internet, gas.
- Revision av elcertifikaten och bostadsintyg.
Denna kostnad uppgår till endast 3500€ och innefattar alla personer som ska stå på köpekontraktet. 2 personer = 2 st NIE-nummer samt 2 fullmakter.
Ett exempel följer nedan.
Fastigheten ni valt att köpa kostar 100.000€ Ni betalar 10% i överföringsskatt på köpeskillingen, 10.000€ samt 3500€ för juridiska samt administrativa kostnader.
Total kostnad för er fastighet: 113,500€
Har ni frågor så tveka inte att kontakta oss. Vi hjälper er!
Christopher Landström
Fastighetsmäklare.
